STONE'S
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STONE'S GROUP 株式会社ストーンズ

〒213-0002 神奈川県川崎市高津区二子5-9-1 TEL:044-865-0055

●株式会社ストーンズアフィット(仲介)

【溝の口店】Tel:044-844-0055【二子新地店】044-829-0055

●有限会社ストーンズ信用保証サービス(保証)Tel:044-833-4114

●株式会社ストーンズ・プラス(サブリーズ)tel:0800-100-5550

●株式会社バード(売買)Tel:044-888-2240

●有限会社ウイングトラスト(仲介FC)tel:03-5451-0033

●株式会社ストーンズ・アップドラフト(仲介FC)tel:044-877-0055

こんな時代だからこそ、定期借家契約の運用を!

 最近、迷惑行為を繰り返す不良入居者に悩むオーナー様の話を多く耳にします。つい先日も、近隣トラブルに悩むオーナー様からの相談を受けました。実は、入居者の迷惑行為に悩むオーナー様は多いのが現状です。迷惑行為は決して放置してはいけません。放っておくと、優良入居者の退去はもちろん、物件が荒れたり、内見者に悪影響を及ぼしかねません。また今後、家賃滞納の可能性もあり、オーナー様の賃貸経営にとって、将来の大きなリスクになることも考えられます。 
 今回は、もしもの時の不良入居者対策を少しお話させていただきます。まず、迷惑行為が発生したら、最初の対応としてお勧めなのが手紙投函です。真面目で落ち着いた文面で注意を促します。あくまで『お知らせ』の形をとり、名指しは避けます。投函もあえて入居者全員とします。これで他の優良入居者様に対しては、『すでに対応していますので、ご安心ください。』というメッセージも伝えられます。逆に避けたいのは、共用部への貼り紙です。内容によっては、入居者にかえって不安を募らせますし、『このアパートには不良入居者がいます』と、内見者に宣伝するようなものだからです。
 また賃貸借契約とは別に、生活マナーについて入居者様から書面で同意を取る方法があります。騒音やゴミ出しなど、生活ルールの厳守を書面にしサインをもらいます。契約時に同意を得ておけば、入居後の迷惑行為をある程度抑制できるだけでなく、他の入居者様に、ルールを守る人が多く住んでいるという安心感が生まれます。しかし、普通賃貸借契約では次の二つのハードル、『①受忍限度を超えた行為が継続的に行われていること』、それが『②貸主借主間の信頼関係を破壊したと認められること』を満たさなければ退去は望めません。 ハードルはかなり高いといえます。

 そこで、不良入居者対策の決め手として注目されているのが『定期借家契約』の運用です。これは、借地借家法の規定に縛られず、契約期間の満了をもって不良入居者に退去してもらえる契約です。残りの契約期間の長さによっては、しばらく我慢を強いられますが、とにかく時期がくれば(契約満期になれば)、不良入居者には出て行ってもらえます。但し、定められた期間で終了する契約であることを、予め説明し了承を得なければなりません。また当然ですが、些細なことを理由に退去を強要するといった、定期借家契約の乱用はできません。

 オーナー様にメリットの多い定期借家契約ですが、賃貸借契約全体で見ると3%程度だと言われており、運用する不動産会社もまだまだ少ないのが現状です。当社は、平成12年より定期借家契約の運用を開始し現在に至りますが、再契約型の定期借家契約を運用していることもあり、定期借家契約を理由に入居付けが難しくなったり、家賃を安くするなどのデメリットはこれまで一切ございません。
 永く運用しておりますので、様々なノウハウも蓄積することができました。入居者様とオーナー様が、不平等ではなくイーブンの関係になれる契約。ご興味があるオーナー様は、是非ストーンズまでお問い合わせください。

ストーンズ賃貸経営部

部長 高木 一成 

入居中の設備点検でトラブルの火種を発見!

 こんにちは。メンテナンス課の佐戸です。今年2月にストーンズに復帰致しました。この場をお借りしてご挨拶させて頂きます。
 さて、皆様は「入居中の物件設備点検」と聞いて何を想像されるでしょうか?例えば、定期的な雑排水の高圧洗浄、消防設備点検などが挙げられます。今回は「入居中の物件設備点検」を実施した際に発覚したトラブルをご紹介させていただきます。
 それは、前に勤めていた管理会社で、排水管高圧洗浄工事の立ち合いをした際の話です。その部屋は、外から見ても至って普通の部屋に見えましたが、入室したところ驚きの光景が広がりました!キッチンシンク前の床が漏水による湿気でかなり傷んでおり、今にも床が抜けそうな状態で、シンク下収納の底板も腐り、両板がほぼ崩落していました。

 修繕費用はもちろん高額になりました。入居者の少額短期保険だけでは限度額を超えてしまい、差額の請求も入居者の支払い能力を超えてしまった為、見かねたオーナー様が一部費用を負担するという結果となってしまいました。

 入居者の善感注意義務違反(不具合を放置する行為)が事の発端ではありますが、実は2年前、このオーナー様には排水管高圧洗浄工事を提案し、承諾を頂けなかった経緯がありました。もし2年前に作業が実施できていれば、ここまで悪化する前に発見でき、被害も最小限に抑えられたかもしれません。 
 このように「入居中の物件設備点検」の実施は、普段見る事が出来ない入居者の部屋をチェックするチャンスでもあります。管理会社や依頼業者と連携することでトラブルを未然に防ぐことができるケースも多々あり、また建物という資産を維持するためにも定期的に実施されることをお勧めします。未施工のオーナー様は、是非この機会に施工をご検討されてみてはいかがでしょうか?

ストーンズメンテナンス課

佐戸 大一

溝の口本社が、リニューアル!

 ストーンズはおかげさまで創業30年目を迎えることができました。だからというわけでもないのですが、現在溝の口にある本社各所でリフォームを実施しています。 
 リフォームの内容としては、まず管理部がある2階の照明をすべて撤去し、LEDのスポットライトに変更しました。光の種類を少し暖かみのある色に変更したことで雰囲気も良くなり、また目にも優しく「照明1つでこんなにも雰囲気が変わるのか!」と不動産管理会社の従業員ながら改めて気付かされました。

 それから、なんといっても素敵にチェンジしたのがエントランスホール1階の入り口から2階へと登る階段です。長年利用して傷みが出ていた段板を全て新しく作り替えました。そして、段板は木目調のモダンな雰囲気になり、蹴込板はカラフルなパステルカラーに塗り替えています。スポットライトの光と相俟って、手前みそになりますがちょっとしたカフェのような雰囲気になっています!

 そして、従業員専用部分についても階段の壁紙や床を張り替えたのですが、天井の壁紙はなんと空と雲の柄です!その他にもトイレのドアが防音仕様になり、傘置き場が広くなったりと随所に工夫やアクセントが光るリニューアルとなりました。

 ご来店いただいたことがあるオーナー様には変化を楽しんでもらえたら嬉しいですし、まだ来店されたことがないオーナー様には、是非リニューアルしたこのタイミングでストーンズに足を運んでいただき、本社の雰囲気を直接感じてもらえたら大変嬉しく思います!

ストーンズ総務経理部

課長代理 長沼 真由美

新人紹介

ストーンズ・アフィット

溝の口店 大渕 航

 はじめまして。今年4月に入社いたしましたストーンズ・アフィット溝の口店の大渕航(おおふちわたる)と申します。
 前職は、高いITスキルを身に着けるためソフトウェア関連の企業で開発の仕事をしておりました。しかし、来る日も来る日もパソコンを相手に一人黙々と作業する日々を続けるうちに、もっと人と係わる仕事がしたい!と考えるようになり転職を決意しました。
 就職活動をする中で、たまたまストーンズの求人に目が留まりました。梶ヶ谷に住んでいたこともあり、これも何かの縁だろうと考え応募。面接を経て、晴れてストーンズ・アフィットに入社し、不動産賃貸業界へ一歩あゆみ出したところです。
 初めての業界ということもあり、まだまだ分からないことも多くあります。社内研修や上司・先輩の指導を受け、弊社とお付き合いのあるオーナー様の物件を1部屋でも多く成約できるよう頑張って参りますので、今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。

 自然塾プロジェクトでは作物班を担当しています、ストーンズメンテナンス課の石井圭太です。私たち作物班は、ストーンズのオーナー様に今年はどんな野菜を収穫してもらったら良いのか?、どのように栽培したら野菜がおいしくなるのか?、などを考え知恵を絞りながら作物を一生懸命育てています。
 今年もイノシシによる獣害被害がすでに発生しています…ブヨに刺され腕や足がポパイみたいになってしまったスタッフも続出しています…
 ストーンズのオーナー様にお届けする大切な野菜を獣害等の被害に遭わないよう守り、また通常業務に支障がないよう自分の身も守りながら、美味しい野菜を収穫すべく丹精込めて育てています。もちろん、オーナー様の大切な建物も守ります(笑)!任せて安心ストーンズ!自然塾もメンテナンス業務も頑張りますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

自然塾メンバー

石井 圭太