STONE'S
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STONE'S GROUP 株式会社ストーンズ

〒213-0002 神奈川県川崎市高津区二子5-9-1 TEL:044-865-0055

●株式会社ストーンズアフィット(仲介)

【溝の口店】Tel:044-844-0055【二子新地店】044-829-0055

●有限会社ストーンズ信用保証サービス(保証)Tel:044-833-4114

●株式会社ストーンズ・プラス(サブリーズ)tel:0800-100-5550

●株式会社バード(売買)Tel:044-888-2240

●有限会社ウイングトラスト(仲介FC)tel:03-5451-0033

●株式会社ストーンズ・アップドラフト(仲介FC)tel:044-877-0055

これまでの30年とこれからの30年

 令和元年6月にストーンズはおかげさまで30周年を迎えました。
30年前、父(現会長)はホテル業界から参入したこともあり、当時の『暗い・男性中心・低サービス』な不動産業界に『明るい・女性活躍・高サービス』をコンセプトにストーンズを創業しました。

 仲介から始め、管理、プロデュース、家賃保証など時代のニーズと共に成長し、6名から始まったスタッフ数も現在では65名にまで成長しました。これもひとえに日頃からストーンズをご愛顧してくださるお客様方のお陰です。深く感謝申し上げます。
 このように振り返ってみると、私としては『これからの30年はどうなるんだろう?』と考えざるをえません。
 例えば日本の人口推移をみると、2004年の1億2784万人をピークに減少傾向にあり、2050年には9515万人と約25%も減少すると予測されています。さらに65歳以上の割合は約20%から40%に倍増すると言われています。
 すると賃貸業界には何が起きるか?まず現在の入居率をそのままキープすることはほぼ不可能と言えます。では何をすべきか?おそらく打ち手としては3点に絞られるのではないでしょうか?

①お部屋を差別化する
②外国人の方に貸し出す
③高齢者の方に貸し出す

 ①に関しては、現在も必要とされていますが、人口の減少と共に借り主探しの競争は、ますます激しくなります。なので、他のお部屋よりも1つか2つ抜きん出た部分がないと、空室を埋めることは難しくなります。
 ②に関しては、日本において日本人は減っていますが、外国人は増えています。2018年時点で日本に住む外国人は250マン人(前年比17万人増)と全人口の2%まで増えています。今後、国策としても労働人口を確保するためにこの割合はますます増えていくことでしょう。
 ③に関しては、前述したとおり、2050年には人口の40%が65歳以上になることから、そこには大きなマーケットがあると考えられます。最近では『R65不動産』など高齢者向けの不動産会社もできているほどです。
 ただ、どの選択肢にも課題があります。費用対効果高くお部屋を差別化するためには、市場の分析やアイディアが必要です。また、外国人向けや高齢者向けに貸し出す選択肢に関しても、入居後のトラブルや孤独死の可能性があり、賃貸経営にとってはリスクになります。
 我々ストーンズグループとしては、そのような課題を解決することこそが『仕事』であると考えています。オーナー様の賃貸経営がこの先30年も上手くいいくように、我々の『仕事』の領域も時代に合わせて拡張していくことが必要なのです。
 父がホテル業界の視点によって賃貸不動産業界に新しい風を吹き込んだように、私もIT業界で得た視点や経験をストーンズグループにおいて十二分に活かすことで、将来のオーナー様の利益とお客様の満足に最大限貢献していきたいと考えております。

ストーンズグループ

常務取締役 石井 亮

敷金償却の今と昔

 首都圏では、以前より一部で退去時に敷金を〇ヶ月分償却するという契約「敷金償却」が採用されてきました。運用方法はいくつかありますが、あらかじめ貸主借主の双方にわかり易く、原則として退去時清算費用を敷金〇ヶ月分相当額と取り決めることで、退去時に揉めるリスクが軽減され退去精算がスムーズになるとされています。また、貸し手市場であった時代は、契約自由の原則に従い原状回復費用の借主負担額が過大になるケースがみられたこともあり、グループではそれらを抑制するという観点からも独自の敷金償却制度を運用してきました。
 しかし、この敷金償却ですが、借り手市場の昨今では、敷金無しという募集物件も徐々に増え、また国土交通省が原状回復に関するガイドラインを公表したことで、何が借主の負担になるのかが浸透してきたこともあり、徐々に貸主にとってはメリットとして、借主にとってはデメリットとして認識されるようになりつつあります。
 このガイドラインでは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えて使用したことによる損耗・毀損の復旧」と定義。すなわち経年劣化、通常損耗による修繕は貸主が負担するものとし、さらに借主に故意・過失があっても、居住年数に応じた減価償却が考慮され借主は全額負担する必要はないとされています。

 このガイドラインには法的拘束力がなく、一方で敷金償却は最高裁判決(平成23年3月24日)で原則有効であるため、お互いが合意すれば敷金償却での契約も可能です。しかしながら、実務では契約締結の際にお客様より敷金償却とガイドラインの違いについてご質問を受けるケースが増えています。冒頭でも記載しましたように、借主の原状回復費用を抑制する目的もあった敷金償却ですが、空室が増え、初期費用は安くなり、入居期間も短縮化傾向にある市場の流れを踏まえると、あらためて運用を検討する時期を迎えているのかもしれません。私たちも今後オーナー様と共に取り組むべき大切な課題であると考えています。

ストーンズ・アフィット溝の口店

佐々木 健人

もうすぐ増税、準備は大丈夫?

 消費税率が8%から10%に引き上げられる日まで、残すところ約2カ月となりました。私が所属している管理部管理課は、日頃より家賃管理、新規・更新契約、精算などの消費税に関わる業務に携わるので、増税の影響を大きく受ける部署です。そのため、現在対応準備を進めているところです。
 世間的には、少しでも家計の負担を抑えようと駆け込みで色々と購入される方が増える時期です。しかし、軽減税率やポイント還元制度など、さまざまな政府の増税対策を考えると「モノ」に対する消費よりも、「コト」に対する消費に目を向けた方が良いのではないでしょうか。
 消費税は、形のある「モノ」だけではなく、体験する「コト」にもかかります。これまで、やりたいと思いつつ踏み切れずにいた方は、増税後はますます行動に移せなくなるかもしれません。もしも、やりたい「コト」があれば、始める前の準備にも消費税がかかる場合がありますので、増税前に行動を起こすべきかもしれません。

 「コト」に対する消費の例としては、レジャー・スポーツ・習い事などがありますが、私のオススメは旅行です。旅行には飛行機や列車など移動にかかる費用のほか、ホテル・食事・買い物など様々な費用に消費税がかかり、8%と10%では支払い総額に大きな差が生まれます。今年の夏は、8%最後の旅を楽しんでみるのはいかがでしょうか。

ストーンズ管理課

課長 松山 亮子

2020年 蛍光灯問題

 資産管理チームの嶋でございます。いよいよ、来年2020年は東京オリンピック開催という事で、街が準備に向けてさらに慌ただしくなって来てるように感じます。
 ところで、このオリンピックイヤーにもう一つ、賃貸物件をお持ちのオーナー様に関係ある出来事がございます。
 それは「水銀に関する水俣条約」により、2020年以降は、蛍光灯が国内での製造・輸出・輸入が禁止になります。この規制により、蛍光灯は徐々に姿を消していく事をご存じでしょうか。すでに大手メーカーでも生産終了のアナウンスが流れています。
 しかし、蛍光灯の使用自体は禁止されませんので、今現在、自宅や共用部で使っている蛍光灯を使用し続けても問題はありません。ただし、2020年以降は新たな蛍光灯を入手することが困難になることが予想されます。

 このためLED化は、更なるスピードで進んでいく事は、容易に予測できます。もちろん国を挙げてLEDを推している事には理由があります。
LED照明は水銀を使っていませんので、人体にも害はありませんし、明るく綺麗な光を作り出すことが出来ます。また消費電力が少なく寿命も長いため、長期的には省エネ・コスト削減にもつながります。
 それらを踏まえますと、ある程度の初期導入コストは掛かりますが、機能的にもタイミング的にもLED照明に変える時期と言えるでしょう。
 特に2020年からは、蛍光灯からLED化の飛び込み需要で、LED不足や工事業者の混雑も予想されますので、LED化は一足早めに弊社にご相談頂けたらと思います。

ストーンズ資産管理チーム

主任 嶋 孝修

 ストーンズ自然塾プロジェクト副塾長の山野です。今年栽培している野菜は、収穫時期が11月ということもあり鍋物に使えるような野菜が中心となっています。白菜・春菊など今まで栽培していない野菜に加え、大根・人参などの根菜を栽培する予定です。
 毎年11月にオーナー様を畑にご招待する収穫祭を開催していますが、今年もイベントの賞品として足柄牛をご用意させていただく予定ですので、野菜にお肉とすべての具材をゲットできるチャンスです。
また、毎年ご好評頂いておりますサツマイモ掘りについては、昨年オーナー様からのリクエストが多かった安納芋を栽培しています。今年もたくさんのオーナー様に喜んで頂くため、役員から新入社員までストーンズグループが一丸となり取り組んでいますので、是非奮ってご参加下さい。

自然塾メンバー

山野 慶彦